凤凰彩票app2026世界杯最新版下载 上海“僵尸房”回生记：卖不掉的屋子如何解冻？

它们见证的，不仅仅计策的着力，更是一个期间更动中，无数个体对"家"和"钞票"理会的重新校准。

记者｜雷册渊

实习生｜赵睿佳 杨馨蕊

裁剪｜王潇

在房地产从业者的行话里，有一个并不发达却颇为形象的词——"僵尸房"。

莫得东说念主能给出它的准确界说，更没东说念主欢乐我方的屋子被打上"僵尸房"的标签。而现实却是，这样的屋子在二手房商场里并不鲜见：或是位置、房龄、户型、楼层有硬伤，或是房主扛价，无东说念主问津。它们就像被渐忘在货架旯旮的商品，挂牌数月甚而数年，少有中介带看，长久难以成交，成为"僵"在楼市中的堵点。

但 2026 年的春天，事情起了变化。

本年 2 月，新"沪七条"出台，从限购松捆、公积金提额到房产税免征，击中了购房者，尤其是刚需群体的痛点。数据证据了计策的着力：3 月至 4 月，上海二手房成交 5.41 万套，同比增长 14%，创近五年同期高位；4 月末全市二手房挂牌量约 18.1 万套，较高点减少 2.7 万套，前期堆积库存正渐渐消化。

更耐东说念主寻味的变化发生在微不雅层面。那些也曾被认为"不可能卖掉"的屋子，正在以出东说念主料到的理论完成交往。有的靠短视频通宵爆红，20 小时溢价成交；有的历经三年、降价 17 次，终于在房主心态崩盘的边缘成交；还有的因为一套房的卖出，整栋楼的庆幸随之改写 ……

卖不掉的屋子如何"解冻"？这是一场对于价钱、流量与决心的博弈。咱们采访了房产博主、单边代理机构、房产中介、计策分析师，以及多位正在卖房、买房的平日东说念主。他们的故事，强迫出当下上海存量房商场最真实的图景——有东说念主离场，有东说念主进场，有东说念主在游移中被期间甩下，也有东说念主在订立中收拢了这一班车。

最难卖的屋子

2026 年 5 月初的一个下昼，顾慧杰站在我地方于上海黄浦区的屋子里，以为"如在梦中"。

这是一套 120 平米的三房两厅，在市中心，又有学区，但因房龄老、客厅朝北、毗邻高架的硬伤，加上千万以上的看法价钱，长久难以售出。

2024 年顾慧杰就动了卖房的念头，她和丈夫想置换到离女儿更近少许的地方居住。中介提议她挂 1300 万元，顾慧杰不吸收，挂了 1400 多万元。在她印象里，商场最"火"时曾有中介理论开价 2000 万元劝她卖掉，目下的挂牌价不算高。关联词现实却是，挂牌一年多，中介只带来了几组客户，看房后无东说念主出价。

"那时屋子还在出租，租客家东西也多，看房的体验不好。"顾慧杰明晰我方屋子的短板，"在上行周期的技术，一切皆不是问题。但目下情况不同了，天下皆很介意。"

租客不肯搬走、中介接续压价，即便有东说念主看房，之后亦然一次次的失望，卖房成了顾慧杰的心结，甚而影响了她的心情和生计。她下架了房源。

关联词不卖这套房，她就没钱去买我方满意的屋子。又过了半年多，顾慧杰重新挂牌卖房。她参考了楼下一套同户型在买的屋子，因为她的楼层比对方好，对方挂 1250 万元时，顾慧杰挂 1280 万元，对方降价到 1198 万元，她也随着降价到 1228 万元。关联词，依然没东说念主出价。

她作念了一个决定——找卖房博主"大麦"来为我方的屋子拍一条短视频施行。

大麦的本名叫陈春，是上海头部房地产自媒体博主之一，全网领有近 60 万粉丝。陈春实地看过房后，给出了提议挂牌价 1080 万元。这比顾慧杰心里的底价 1100 万元还差 20 万元。顾慧杰纠结了一悉数这个词晚上。

"与其被中介和客户‘一刀一刀砍’，不如让大麦‘一刀砍到位’。把柄大麦以往短视频里卖过的屋子，他给出的价钱一般皆能卖掉。在多卖几十万元的不祥情和少卖几十万元的详情味中，我甘心聘用后者。"顾慧杰吸收了陈春的提议。

视频发布后，来看房的东说念主一波接一波，有客户就地出价。

有一又友劝顾慧杰再等等："背面大略还有别的客户？‘沪七条’后商场又热了些，大略能卖更高的价钱？…… "

顾慧杰没听劝。她不想再堕入阿谁旋涡——不卖房就买不了我方想要的屋子，等屋子卖了，可能看中的屋子又没了。"没必要再破钞更多时分和元气心灵。"她"脑子一热就签了字"。那是短视频发出的第二天，卖了两年多的屋子终于售出。

和顾慧杰有一样资历的业主不少，但不是每个离开又重回商场的东说念主皆能全身而退。

卖房是一场对于价钱、流量与决心的博弈。 新华社 图

"每个东说念主对我方的屋子皆是有理论的。住顶楼的房主以为自家采光好，低楼层的房主会说自家装修好 …… 他们眼里皆是我方屋子的优点。可现实是，一方面，客户在变少，另一方面，好拦阻易争取到一个客户，房主又无法对我方屋子的价值作念出感性、准确的判断。"自媒体账号"马总侃房"的独揽东说念主马晓军说。他在房地产行业摸爬滚打了二十多年，从一线业务员干到德佑地产的营销副总，后我方创业，2024 年启动从事单边代理，有益帮房主卖房。

在他看来，最难卖的屋子便是那些房主不缺钱、更不急于出售的屋子。"他们对负面信息更为敏锐，中介频繁压价很容易导致他们心态崩盘离开商场。但问题是，屋子莫得卖出去，你的问题也没惩处。同小区有多套房源在售，一个东说念主的撤牌对举座趋势并无影响，如若有一两个房主扛不住压力降价出售，就会形成新的价钱锚点。下架撤牌的房主重新挂牌时，就会酿成二次耗损。"

"屋子卖不卖得出去，更多照旧取决于卖房主说念主的心态。"陈春心快口直，"那些屋子之是以难卖，除了屋子有硬伤，便是房主的心态高了。因为他不心焦，等得起。等哪天他缺钱心焦了，或者有看中的屋子想置换了，他就会下定决心，屋子很快就能卖掉。"

价钱，价钱！

在上海浦东联洋板块干了十几年的房地产牙东说念主毛敏的手机里，存着一套屋子的纪录——挂牌 1067 天，快要三年。

这是一套 113 平方米的两房，由于是高层住宅的一楼，又不带花坛，长久没能成交。直到本年 3 月底，这套屋子终于以 860 万元卖出。

"‘沪七条’计策出台以后，如实加快卖出了一些挂牌时分长的屋子。"毛敏说。他经营的这家房产中介占有区域内卓著 40% 的商场份额，据他掌捏的全域数据，本年 1 月到 2 月联洋板块售出 58 套二手房，其中挂牌卓著 5 个月的屋子有 24 套，占比 41.38%；3 月到 4 月，"沪七条"落地重复"金三银四"的传统旺季，区域内售出 98 套二手房，挂牌卓著 5 个月的屋子共 47 套，占比 47.96%，比前两个月占比加多了 6.58%。

久卖不动的屋子终于动了，除了计策刺激，还有一个更获胜的原因——价钱终于到位了。

"梦想状态是‘量升价稳’，但执行上照旧‘以价换量’。"上海易居房地产连络院副院长严跃进说。据他不雅察，旧年四季度以来，上海二手房的去化节拍总体发挥可以，"在计策鼓励下，部分流动性较差的屋子如实有所消化。"

房地产行业有一句行话：莫得卖不掉的屋子，独一卖不掉的价钱。这简直是从业者的共鸣，也在现实中被一次又一次地印证。

"在联洋这样高流畅性的板块，即便屋子自身存在硬伤，只消价钱饱胀有眩惑力，一样能够卖掉。如若有卖不掉的屋子，那一定是因为价钱莫得到位。"毛敏说。

这套卖了 1067 天的屋子，业主最早挂牌 1200 多万元，一次次降价，一次次错过。业主以为"我的价钱还是是全小区最低的了，还要让我低到那里去呢？"总想着再等等，大略价钱就能好少许。

关联词，商场莫得等他。屋子最终的成交价为 860 万元，比率先的挂牌价少了近三成。

毛敏见多了这样的业主，也能理会他们："好多东说念主永远落在商场背面。"他经手过一套 4000 多万元的屋子，三年里挂牌价降了 17 次，平均每次降幅在 100 万元高下，终末只买了 2000 多万元。

"每次降价房主皆作念了勤恳，可便是因为莫得降到位，错过了出价 3800 万元、3500 万元的客户。"毛敏锐慨说念，"我以为天下要感性地看待目下的商场，商场处于什么阶段，咱们就作念这个阶段该作念的事。"

联洋板块某中介的门口。 图片由受访者提供

"‘僵尸房’之是以能够成交，是因为房主终于吸收了商场的价钱。"张铭磊说。在他创办的名为"小胖看房"的自媒体账号的直播间，每天皆会涌入大皆干系房产营业的辩论者。他不雅察到，"尤其是 2024 年把握，不雅望心情很重。但是经过这几年的千里淀，房价趋势渐渐明确，越来越多东说念主追忆商场价钱来出售我方的屋子。"

徐汇滨江板块的房地产中介张成对此深有体会。本年 4 月以来，张成卖出好几套顶楼的老公房，价钱是其他楼层同户型的七折，成交周期也由原来的三个月镌汰至一个月以内。

"因为价钱上的各别，一些有硬伤的屋子能被更快地消化掉。"张成说。

不久前，张成刚卖出了一套位于龙南的"老破小"。那是一套 64 平米的顶楼两房。顶楼硬伤多，最难卖，挂牌一年来，他带几十组客户来看过房，多数东说念主刚爬上七楼便心生退意。

房主的心理预期也在渐渐下跌。2025 年 5 月挂牌出售时，挂牌价是 425 万元，一个月后，房主主动将价钱下调至 410 万元。在后续的屡次看房与谈判中，客户又将房价砍至 380 万元，仍然未能成交。

徐汇滨江采集了腾讯、网易、米哈游等互联网公司，是许多"新上海东说念主"初来打拼的地方。在张成的浩荡客户中，许多顶楼的买家恰是这些纯刚需的年青东说念主，这套顶楼"老破小"的买家亦然其中之一——刚落户不久，预算有限，还是兜兜转转看了三四个月屋子。他们也曾沿路看过一套位于四楼的两房，总价 460 万，年青东说念主一眼相中，却又赶快说了一句："我买不起。"

这套顶楼房最终打动他的依旧是价钱—— 360 万。以 400 万元以下的价钱买下一套两房，在徐汇滨江简直无法结束，除非是顶楼。终于决心下订的那一天，这名客户向张成打去电话："这是我目下能作念的最优聘用。"

"什么屋子皆有东说念主要"

20 小时，溢价 10 万元，尹家华卖出了我地方于上海宝山杨行的一套联排别墅。这个效果让他不测，甚而有些惊喜。

旧年他在昆山卖过一套别墅，几个月的卖房的资历让他糟心。他本来在一家大型中介挂牌，想着大平台客源多，来看房的东说念主却三三两两，屋子的挂牌价从 280 万元接续下调，一直降到 240 万元，终末以 220 万元成交。更让他以为讪笑的是，最终买下屋子的客户并不源流于这家被他托福厚望的大中介，而是当地街面上一家小中介为他带来的。

这让尹家华清爽到，凤凰彩票app2026世界杯最新下载"屋子不是确切卖不掉，而是莫得找到的确有需要的东说念主。"是以本年再卖房时，他聘用了一种全新的理论——线上卖房。

家里最早护理到流量力量的东说念主是尹家华的老婆。她是"大麦"的粉丝，见多了短视频里快速卖房的"据说"。在老婆的提议下，尹家华找到了"大麦"陈春。

陈春带着团队调研了同小区和附进商场。本年事首，小区卖出的一套别墅的成交价是 950 万元，陈春提议尹家华的报价不要高于它。

"那套屋子挨着小区骨干说念，前边又有高层守密，花坛朝北，照旧毛坯。我的屋子花坛朝南，位置也好，买的技术就比他多了 100 万，自后装修又花了 150 万。若何能比他卖得还低？"这个落差让尹家华一时难以吸收，"有种好东西贱卖了的嗅觉。"

"想要卖得快，价钱得有赤心。咱们有流量，但如若价钱莫得赤心，这个流量就不具备眩惑力。"陈春说。尹家华念念忖再三，他敬佩陈春的目光和专科，最终吸收了他的报价。

拍摄如约进行。视频收尾，尹家华对着镜头娓娓说念来："两个字，很缺钱。女儿要留学，我是作念外贸的，目下生意也不是很好 …… 是以想把屋子置换一下。"

就连陈春也不禁感触："苍老，你是我拍视频到目下语言最获胜、最真实的东说念主了。"毕竟，显露我方的财务气象被好多房主视为卖房大忌，因为"缺钱""急卖"的房主皆有可能被买家压价。

"真挚可以打动一切。"这是尹家华一直以来信奉的原则，他想得很明白，"日子终归是我方在过，卖屋子又不丢东说念主。屋子卖了能保管我好的生意状态、能托举孩子的造就，这些比我的好意思瞻念进犯得多。"

视频在 4 月的一天傍晚发布，超高的性价比和尹家华的真挚眩惑来了遍及的流量。今日晚上就有三组客户前来看房，有东说念主就地示预料付定买下。第二天清晨从 8 点启动又接续有电话打进尹家华的手机，十多组客户赶来看房，最多时有两三组东说念主同期看房。那天地午，尹家华的屋子溢价 10 万元卖出。

这是一个流量改动礼貌的故事。采集的遍及流量冲突了传统中介的覆没鸿沟，越来越多像尹家华一样的卖房主说念主启动敬佩：流量期间驾临，独一让我方的屋子被更多东说念主看见，才调匹配到的确的客户。

陈春作念的恰是这件事。来找他的简直皆是难卖的屋子，而多年的从业教悔让他敬佩，"只消能找到顺应的客户，什么屋子皆有东说念主要。"

采集的遍及流量冲突了传统中介的覆没鸿沟。 图片由受访者提供

2007 年，陈春从安徽黄山来到上海，成为又名房地产中介。他难忘刚入行时我方卖过一套一楼三房朝北带地下室的屋子。按理说这是最难卖的"硬骨头"，却偏巧有东说念主买下了它，"你想不到吧！买家是又名画家，不需要阳光。"

"任何事物皆有双面性，有错误就势必有优点，如若精确地找到买家，错误也能变成优点。"陈春说。

本年 3 月，他拍了一套徐汇区电影华苑的屋子，81 平方米的小复式，二楼，三梯二十户，楼上厨卫朝南，房间朝北，楼下朝南正对着八万东说念主通顺场 …… 这样的条目，决然挑出一条皆是硬伤。陈春却在与房主疏导的经由中好坏地捕捉到一个细节：八万东说念主通顺场频繁开演唱会，坐在家里就能听到。

"对于平日住户来说很吵，可对于心爱听演唱会的东说念主来说，可以免费听演唱会何尝不是一件好意思事。"他说。于是，在他的视频里，除了给这套房打上地铁房、学区房的标签，他还为它取了一个颠倒的称谓，"唱区房"。

视频里，陈春站在八万东说念主通顺场和小区之间的绿化草地上，展开双臂先容："你只需要 500 多万就可以享受这一切。"

视频发布后眩惑了不少东说念主来看房，不到一天时分，屋子成交。

这套屋子售出之后，附进中介又卖出了好几套这栋楼的房字，也曾乏东说念主问津的价钱凹地借助短视频的热度"火"了起来，"僵尸房"借助流量渐渐解冻。

陈春站在八万东说念主通顺场和小区之间的绿化草地上先容。 图片源于采集截图

找到马晓军时，万科太空之城的业主崔梦麟百念念不得其解：我方这套位于大虹桥板块网红楼盘的屋子，户型正大、楼层极佳、报价合理，简直是"零错误"，为什么挂牌半年卖不出去？

崔梦麟告诉马晓军，屋子目下还在出租，租客也很循规蹈矩。为了让租客和解看房，他甚而主动把房租从原来的每月 8500 元降到 7500 元，以弥补中介带看给租客带来的惊扰。

"完蛋了，你的租客一定不会和解看房。"马晓军把柄多年的教悔判断，"房租那么低廉，他若何可能简短欢乐搬家？"租客告诉中介每周六下昼 2 点到 4 点可以看房，这看似和解，可刚好能在这个时段来看房的东说念主有几许呢？有的客户看了附近的屋子，想来看也看不了。一次两次以后，这套屋子在中介的系统里就会被打上"带看不便捷"的标签，即便以后有匹配的客户，中介也不会优先推这套屋子。

马晓军给崔梦麟算了一笔账：屋子莫得卖掉的半年，房价跌了 5%，业主耗损了 30 多万元，而这半年的房钱收入独一 4 万元。

崔梦麟久梦乍回，赔钱清退了租客，还帮租客在隔邻小区另租了一套屋子。

清退租客后的第 19 天，崔梦麟卖掉了我方的屋子。

这样的事在如今的二手房商场里，简直每天皆在演出。有时卡住屋子出售的是租约，有时仅仅一把小小的门锁。

马晓军简直会向每一个来找他卖房的房主提议：给屋子换一个智能门锁。他知说念屋子随时可看的进犯性——能匡助这套屋子在中介的系统里或者带看中介的脑中排到靠前的顺位。

关联词现实不时不尽如东说念主意。有的房主卖着数百万元甚而上千万元的屋子，却舍不得三四百元换个门锁。马晓军十分无奈："东说念主有技术便是这样奇怪。"

上行周期里，屋子是稀缺的。下行周期里，房多客少，买家要研讨的太多了。他们不光看价钱，还要看房主靠不靠谱、有莫得赤心，甚而要看门口那把锁是不是随时能绽放。

一把智能门锁锁住的大略不仅仅门，还有房主心里还没醒过来的旧梦。

昔日卖房，房主只需要去中介挂个牌，坐等买家上门即可。但目下从卖方商场滚动成了买方商场，许多房主措手不足。他们莫得时分学习和理会商场的变化，只会以为，若何一切皆变了？

毛敏也有同感。每年要经手上百套屋子的他发现一个惊东说念主的反差：买家可能还是在这个区域内看了几十套屋子，也跟好多房主聊过，还有东说念主刚刚卖过屋子，他们对商场的了解颠倒准确，而大部分房主作念的作业连买家的十分之一皆不到。

即便在陈春和马晓军这样的卖房妙手手上，依然有 20% 把握的屋子是卖不掉的。原因便是房主对商场不了解，对我方屋子的价值产生了造作的判断。

"房主想要卖房，更需要专科的行状。"马晓军说。他每天皆会分析大皆的数据，以求能在接续变化的商场里找到最顺应的价钱锚点，给房主有有筹商提供提议，而这些提议不是悉数东说念主皆能吸收的。

"咱们向房主提供了悉数真实的情况，他不敬佩。可能他刚好刷到了一个短视频，说房价还会大涨，就以为契机又来了。说到底，东说念主皆是厌恶耗损的。"马晓军说，在他的教悔里，以前一套屋子的售出不时会有三个价钱：屋子的挂牌价、房主的心理价、终末的成交价。可目下如若想要成效卖出屋子，需要丢掉心理价。好多东说念主皆过不了我方心里那一关，或者以为不可少赚、不可亏钱，"可莫得哪个买家在乎你是不是亏钱，买家只研讨‘在我看的这些屋子里，哪一套的性价比最高’。"

找准生计的节拍

和好多同龄东说念主一样，顾慧杰是吃过房地产福利的。她的这套屋子购于 20 年前，一手买进时不到 100 万元。她资历过商场最火热的技术，又在房价回调时笨重回身。她说我方想得通："商场是不祥情的，很少有东说念主能买在最廉价，抛在最高价。当悉数东说念主皆想以最高价走的技术，这个价钱一定是不存在的。"

卖完屋子，她松了连气儿。她想作念点"详情"的事——把钱拿出来，去找我方的确想住的屋子。"幸福感并不源于住多大的屋子、多好的地段，的确的幸福是这短短几十年的东说念主生体验。"她说。

期间的波澜奔涌上前，每一天，买房卖房的故事皆在这座城市演出。有东说念主称愿以偿，有东说念主仍在徜徉。

两个月前，程恬逸签下了东说念主生中第一套属于我方的屋子。

她是浙江东说念主，本科从上海毕业后去香港读研，此后又在深圳责任了两年，2021 年回到上海。买房这件事，她也曾想皆没想过，"房价太高了，责任年限短，资产集中也不够"。

更动发生在本年春节前。她和男一又友预备受室，商量事后，决定由收入更高、公积金更充裕的她先买一套婚前房产，也用作两东说念主的婚房。刚好"沪七条"出台，公积金个东说念主可贷上限提高，加上公司为职工提供的无息借款，她的可选鸿沟一下子变大了不少。

她在小红书上刷到一套房，位于徐汇区强健板块，1992 年的屋子，四楼顶楼，54 平方米的两室一厅，挂牌价 340 万元。

"小红书上有东说念主说，这个小区是‘老破小中的爱马仕’，密度低、绿化好。看第一眼咱们就很心爱。"程恬逸说。

那套屋子挂牌了好几个月，房主是一双上海腹地佳偶，旧年有东说念主出价 320 万元没卖，本年却松了口，"他们亦然想借着计策热度卖了。"两边谈了三个多小时，今日署名成交。

难掩容许的程恬逸把买房资历发到了小红书，有东说念主为她欢叫，也有东说念主泼凉水。她却说："赚了或跌了又怎么？咱们不后悔。至少在 30 岁前，咱们在上海领有了属于我方的一派屋檐。"

2026 年的春天，有东说念主买到了满意的屋子，有东说念主在不雅望中错失了契机；有东说念主咬牙割肉离场，有东说念主还在恭候下一个计策窗口。但不管如何，靠买房造富的期间终归还是昔日了。

"小胖"张铭磊显着嗅觉到这几年来直播间找他连线辩论东说念主的变化：天下对屋子的投资预期缓缓收缩，对居住品性的要求缓缓升高。住房正越来越多地追忆到它的骨子——一个用来住的地方，而不是一台永不休歇的钞票引擎。

"屋子仅仅咱们生计的一部分，它的存在是让咱们的生计变得更好意思好。"在这一瞥干得深远，毛敏越发感触，"东说念主便是随着期间的波澜翻腾升沉，莫得办法去挣扎，咱们能作念的便是尽可能地放弃好我方的风险，不要激进，生计在我方的节拍里。"

五月的窗外阳光有时，那些挂着"已售"牌子的屋子如实比半年前多了不少。它们见证的，不仅仅计策的着力，更是一个期间更动中，无数个体对"家"和"钞票"理会的重新校准。而那些还在货架上恭候的"僵尸房"，也终将等来它们的主东说念主——只消价钱对了，或者，心态对了。

（应受访者要求凤凰彩票app2026世界杯最新版下载，顾慧杰、张成、尹家华、崔梦麟、程恬逸为假名）